Vos questions sur
l'achat immobilier au Sri Lanka

Oui. En vertu de l'Apartment Ownership Law (n° 11 de 1973, tel que modifié), les ressortissants étrangers peuvent acheter et posséder des appartements en copropriété au Sri Lanka en pleine propriété (freehold). Cela signifie une propriété complète et permanente — pas un bail. Cependant, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en pleine propriété directement. Les terrains ne peuvent être acquis que sous forme de bail à long terme d'une durée maximale de 99 ans.

Les étrangers peuvent posséder des appartements en copropriété enregistrés sous l'Apartment Ownership Law. Il s'agit d'unités dans un immeuble subdivisé et enregistré comme copropriété. Les maisons individuelles, les villas et les terrains nus ne peuvent pas être possédés en pleine propriété par des ressortissants étrangers — ils doivent être acquis sous forme de bail ou par le biais d'une société constituée localement.

Il n'y a pas de limite légale au nombre d'unités en copropriété qu'un ressortissant étranger peut posséder au Sri Lanka. Chaque achat doit satisfaire indépendamment aux exigences de transfert de fonds depuis l'étranger.

L'Apartment Ownership Law n° 11 de 1973, modifiée par la loi n° 15 de 2003, permet aux ressortissants étrangers d'acheter des unités en copropriété. L'amendement de 2003 a spécifiquement supprimé certaines restrictions qui s'appliquaient auparavant aux acheteurs étrangers, y compris les restrictions sur les unités en rez-de-chaussée.

Non. L'amendement de 2003 à l'Apartment Ownership Law a supprimé l'ancienne restriction qui empêchait les étrangers d'acheter des unités en rez-de-chaussée. Les acheteurs étrangers peuvent désormais acheter des unités à n'importe quel étage d'un immeuble en copropriété enregistré.

L'intégralité du prix d'achat doit être transférée depuis l'étranger via une banque commerciale agréée au Sri Lanka. L'acheteur doit utiliser un virement entrant. La banque émettra une preuve de virement, requise lors du transfert de propriété. Les fonds déjà détenus au Sri Lanka en monnaie locale ne sont généralement pas éligibles.

Les principaux coûts comprennent : les droits de timbre sur l'acte de transfert (les taux sont fixés par le gouvernement et peuvent changer — consultez votre avocat pour les taux en vigueur), les honoraires d'avocat et de notaire, les frais de recherche de titre et d'arpentage, et les frais d'enregistrement au registre foncier. Il n'y a pas de TVA sur la vente d'unités en copropriété entre particuliers.

En pratique, les banques sri-lankaises accordent rarement des financements hypothécaires aux ressortissants étrangers non-résidents. La plupart des acheteurs étrangers financent leur achat entièrement par virement depuis l'étranger. Certains promoteurs proposent des plans de paiement échelonné pendant la construction, mais le solde complet est généralement requis avant le transfert de propriété.

Le processus typique est : (1) Identifier un bien et négocier les conditions. (2) Signer un contrat de vente et verser un acompte (généralement 10 %). (3) Votre avocat effectue la vérification préalable — recherche de titre, vérification des charges, contrôle de l'enregistrement en copropriété. (4) Transférer le solde du prix d'achat via une banque sri-lankaise. (5) Signer l'acte de transfert devant un notaire. (6) Enregistrer l'acte au registre foncier.

De la signature du contrat au transfert de propriété, le processus prend généralement 6 à 12 semaines. Le délai dépend de la complexité de la recherche de titre, de la disponibilité des documents du vendeur et du temps nécessaire pour transférer les fonds. Les achats auprès de promoteurs peuvent suivre un calendrier différent.

Vous aurez généralement besoin de : un passeport valide (le document d'identité principal pour l'acte), une preuve de virement entrant de votre banque, un numéro d'identification fiscale (TIN) du département des impôts du Sri Lanka, et un contrat de vente complété. Votre avocat vous conseillera sur tout document supplémentaire requis.

Oui. En tant que propriétaire, vous avez le droit de louer votre unité. Les revenus locatifs perçus au Sri Lanka sont soumis à l'impôt sur le revenu sri-lankais. De nombreux propriétaires étrangers font appel à une société de gestion immobilière locale pour les relations avec les locataires, l'entretien et la perception des loyers.

Vous pouvez vendre votre copropriété à tout moment. La vente suit le même processus de transfert de propriété. Si vous vendez à un autre acheteur étranger, celui-ci doit également satisfaire à l'exigence de virement entrant. Le produit de la vente peut être rapatrié à l'étranger à condition que l'achat initial ait été financé par virement depuis l'étranger.

Oui. Si l'achat initial a été entièrement financé par virement depuis l'étranger (et que vous disposez de la preuve de virement de la banque), vous pouvez rapatrier le produit de la vente, y compris toute plus-value, via votre banque au Sri Lanka. La banque exigera les certificats de virement originaux et l'acte de vente exécuté.